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在美國留學,如何建立「富三代」的金融體系?留學,一定是學費支出的賠本買賣?地產專家說,在美國花錢買豪車,不如首付投資做地產。9月14日晚上7:30-8:30,新浪教育家長課堂邀請Luc Bin Wang在「sina移民投資群」開講《揭秘有「價值」的美國留學生活》,在sina美國本科1、2、3,低齡留學群,國際學校群同步轉播,共同討論在美國紐約、加州、德州等幾大熱門地區的「買房投資」。Luc Bin Wang是鯤鵬美國的負責人,旅法、旅美多年,美國註冊高端理財省稅規劃師、南投借錢救急保險經紀人,美國註冊加州房地產經紀人、美國加州房地產協會會員。王老師說,內行人在美國買房,4年下來可以賺出大學學費,加州買房甚至比北上廣更划算。

美國買房,究竟要多少錢?

外國人在美國買房,是不是一定要現金交易,究竟需要多少錢?王老師在講座中分析,即使是在美國沒有信用記錄的外國人,也可以「貸款買房」,只需要40%的首付,其他60%可以通過合作銀行貸款,貸款利南投借錢救急率偏高,大概5%。具體來說,比如市中心一套20萬美元的公寓,可以先首付8萬美元,然後貸款五年,每月還款2000美元,(和在洛杉磯租房的房租相似),6年以後,孩子本科研究生畢業,房貸還清,房屋房屋升值甚至可以翻一番。

剛剛說的是小型公寓的價錢,不過對於大部分想要投資移民的家長,市中心50平米的房子顯然不能滿足需要。王老師在講座中介紹,以加州為例,洛杉磯市中心地區的別墅,均價是8000-9000美元一平米,以一棟別墅300平方米計算,整棟房子的價錢是240-270萬美元。而周圍的區縣,比如很火的南投借錢救急爾灣地區,大概是4000-6000美金一平方米,如果只是學生住的經濟適用的小別墅,200-250平方米,整棟別墅約80-150萬美元。

美國買房買哪裡?多重標準評價學區房

在美國買房,一個不可繞過的問題就是「教育」,美國也有「學區房」,而且差距很大。因為在美國一些小城市,整個城市只有一所高中,這所高中的質量就直接決定了這裏「能買不能買」。

從整個美國版圖來說,加州、紐約、麻省、德州和濱州是教育中心,也是學區房追求的熱點地區。因為這裏名校雲集,好的大學決定了這裡有好高中,因為在美國買房,學生可以去公立高中免費讀書,公立高中就成為決定學區房是不是「保值投資」的關鍵因素。

在美國,一所高中,怎麼判斷它是不南投借錢救急是名校?除了USNews每年也會發佈相關排名,王老師在講座中分析了如下幾個要素。第一肯定是GPA;然後是學生選擇AP課程的人數比例、選擇AP課程的門數;下面要考慮亞非少數族裔學生成績,看一個學校的白人與其它學生的整體學業成績,這是南加州地區的高中牛校:

美國購房:8步走拿下美國房產

在講座中,王老師簡單分析美國買房的全過程,詳見下圖。

這8個步驟中特別需要強調的是第四步offer,其中40%的房款需要首付,此40%的現金需要在美國賬戶中存款1個月,不可以當日才從國內匯到。第六步銀行貸款也需要買房者注意,美國綠卡持有者買房可以拿到20%首付,其餘80%貸款,且貸款利率在2.5%左右;但是對於新移民來說,首付40%,60%的房價可以貸款,且貸款利率為浮動利率,3.75%(美聯儲利率)+1.5%的商業銀行利率,利率為5%左右。即使浮動利率會有看漲的風險,但是相比固定利率,浮動利率還是要更划算。一般貸款在25南投借錢救急-30天即可批複,完成程序,通常1個月以後,就可以拿到房產證。

最後一個投資者關係的問題就是養房成本,整體來說,美國的交易,比較「人性化」,特別是美國西海岸,稅費的大部分內容都是賣房者,而非買房者支付。

但是,每一個購房者都無法避開房產稅,美國的房產稅各州差別也比較大,西岸一般是1.2%的,新社區會略有增加;東岸的房產稅一般在2%-3%,以300萬美金的別墅計算,一年房產稅可能高達1萬美元。不過同理,一棟超300平方米的房子每年的租金已經超過4萬美元,一邊住,一邊出租,這也是一筆「划算買賣」。

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雖然Uber目前還不合法,不過台灣科技新創圈有股強勁力量,支持修法或設立新法規,並且實施計程車彈性費率與多元計程車方案,讓Uber業者可以合法經營。原則上,只要Uber繳納實質車資總額稅捐,並且考量台灣乘客權益,提供國際險之外的在地保險,在台合法的可能性非常高。而當Uber排除法規問題後,和金融業者的合作就會順利很多。

終極目標:綁定更多Uber司機
除了台灣,Uber早就以「網路+汽車+金融」的概念在美國、越南與肯亞等地,針對想買車又想當Uber司機的族群,推出分期貸款等汽車金融服務(Auto Finance),一方面啃食傳統車貸業者與車行的大餅。一方面招攬更多司機為Uber效力。

Uber要靠賣車或租車賺錢嗎?似乎不是。由於「Uber掌握了司機的資訊流與金流,可以精確掌握司機每個月花多長時間開車?載了多少客人?賺了多少錢?等數據。」中租控股金融科技發展組協理吳建頤分析,「網路+汽車+金融這個模式對Uber相當有利。」因為這些數據是金融業者或汽車製造商判斷貸款者能否還款的重要依據。對Uber而言,則可藉此吸引更多司機加入,進而達到規模化。目前Uber司機多為兼職,而有貸款在身的司機則多為全職,是另一種司機來源。

Uber之外,台灣大車隊也考慮跟進
Uber台灣目前是透過租賃業者賣車給司機。譬如與普捷公司合作,提供司機三年36期的分期付款服務,然後司機承接Uber的派遣訂單來賺錢還款。不過,並非任何人都可以透過普捷購車,貸款資格頗為嚴格。普捷要求購車者必須通過聯合徵信,有職業駕駛執照,車子也要登記為營業用。無職業駕駛執照不符合資格,此外和普捷購車也沒有比較便宜(普捷分期付款利率比銀行高4%,最後付款總額和一般銀行差不多)。

雖然Uber台灣不願針對汽車貸款策略多做說明,但在其他國家的做法或許可以按圖索驥。其中美國的做法是:Uber繞過租賃業,自己成立租賃公司,和TOYOTA等車商合作,提供三年36期汽車貸款服務;在越南的做法則是:直接和銀行合作貸款給司機購車。不過,這兩種做法都和台灣既有服務不同。

而Uber在台灣的布局,讓競爭對手台灣大車隊也隨之注重數位化發展。今年,台灣大車隊導入各類電子支付工具,掌握司機營運數據等金流資訊。除了悠遊卡與中信金等信用卡,又在7月串接橘子支等行動支付,讓民眾有多元工具可選擇,提高電子支付意願。

不過,「司機對新型態電子支付的接受程度還是有些問題。」台灣大車隊董事長林村田坦言。對於這個阻礙,林村田強調「我們『沒有能力』幫司機吸收手續費,但會為司機創造更多收入,幫司機賺回來。」比如,讓司機換取點數累積卡,加油享有優惠,或是和金融業者合作,司機購車時享有優惠貸款利率,這些都是可能的發展方向。

讓金融落後國家的民眾也能買車
在汽車貸款盛行的台灣,很難想像在開發中國家,很多人被銀行排拒在外,無法借款,在肯亞就是如此,由於當地金融體系發展落後,缺乏徵信數據,大多數的人都無法和銀行借錢買車,但Uber的出現帶來了改變。

Uber與肯亞的銀行合作,讓當地銀行透過Uber肯亞司機的數據放貸。「我們拋棄傳統金融業的貸款徵信方式,轉而依賴Uber產生的數據。」Sidian Bank執行長卡倫加(Titus Karanja)接受《路透社》採訪時說,「肯亞民眾的徵信體系不普及,全國4,500萬人中,僅有4.4%民眾有徵信數據,徵信數據的缺乏,讓這些人無法和銀行界借款,但Uber的汽車金融模式讓縮小了肯亞的徵信體系空白。」

而在東南亞的計程車司機,車子大多是租來的或是原本是以摩托車代步,Uber透過汽車金融,讓這些人擁有一台車。今年年初,Uber與越南資本銀行(Viet Capital Bank)合作,推出低利車貸服務。Uber司機可用低利率貸款買車(越南車貸平均利率為10%,Uber方案提供8%的利率),刺激以摩托車代步的越南民眾購車,變身為Uber司機。

美國爭議:次貸風暴2.0版?
由於在美國,Uber的汽車貸款方案,能把汽車賣給「沒有」信用紀錄或信用紀錄「較差」的人,讓美國媒體質疑,若放款給這些人,他們有能力還款嗎?司機是否成為奴工,就像台灣雙卡風暴中的「卡奴」一樣?《彭博商業周刊》(Bloomberg BusinessWeek)就認為Uber車貸的模式接近於次級車貸(SubPrime Car Loans:提供給信用較差者的汽車貸款,一般來說利息較高),加上美國次級車貸違約率正超過金融海嘯的高峰,點出盛行可能造成次貸風暴的疑慮。

關於這些疑慮,台灣的業者又怎麼看待呢?「Uber若和汽車製造商或金融業者合作,(放貸)風險就轉嫁給別人。」瑞保網科執行長楊瑞芬評析。她認為,這些合作對象自己要有能力判別,這些信用較差的司機最後能否還款,會不會造成次貸風暴的責任不在Uber而在合作對象身上。

個人分期付款平台Installments創辦人暨執行長陳仁彬則認為,「這種模式既是壓榨,但也提供這群人一種謀生方式。如果沒有Uber的服務,這群人可能連汽車都買不了。況且資本主義本質中壓榨成分本就很高。」

Uber如同農業時代的大地主,這些Uber司機有如佃農,幫地主打工,但到底Uber是拯救了沒土地快餓死的農人還是壓榨,端看從哪一個角度看了。

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